Hjemmel og kilde
Bustadoppføringslova om oppføring av bolig for forbruker, og de alminnelige entreprisestandardene som regulerer forholdet mellom hovedentreprenør og underentreprenør.
Hva utbyggeren vurderer
Kapasitet til å levere hele prosjektet i tide, økonomisk soliditet, dokumenterte rutiner for HMS og kvalitet, referanser fra tilsvarende prosjekter, og evnen til å håndtere dokumentasjon og sluttoppgjør uten å skape ekstraarbeid. Pris kommer inn, men en leverandør som forsinker overtakelsen, koster utbyggeren langt mer enn prisforskjellen. Det er derfor prekvalifisering handler om å dokumentere at du er forutsigbar.
Kontraktsformen bestemmer risikoen din
Som underentreprenør til en hovedentreprenør er du bundet av kontrakten mellom dem, ofte gjennom en henvisning. Les hva som er sagt om fremdrift, dagbøter, endringer, varslingsfrister og sluttoppgjør. Varslingsfristene er det punktet som oftest koster penger: et krav som ikke er varslet innen fristen kan gå tapt selv om det er berettiget. Sett opp en intern rutine for å varsle skriftlig med en gang forholdet oppstår.
Reklamasjonsansvaret varer lenge
Ved oppføring av bolig for forbruker gjelder bustadoppføringslova med lange reklamasjonsfrister, og som underentreprenør bærer du din del av det gjennom kontrakten. Et prosjekt med hundre leiligheter kan gi et hale av reklamasjoner i flere år etter overtakelse. Sett av til dette i kalkylen, og sørg for at dokumentasjonen per leilighet er så ryddig at en reklamasjon kan avklares uten å sende en montør på jakt i et arkiv.
Pengene kommer sist
Betalingsplan etter fremdrift, tilbakehold til overtakelse, og et sluttoppgjør som ofte trekker ut, betyr at du finansierer en del av prosjektet. Regn på hvor mye kapital prosjektet binder på det verste, og vurder om bedriften tåler det samtidig med ordinær drift. Mange elektrikerbedrifter har gått overende på et prosjekt de vant og leverte godt, rett og slett fordi pengene kom for sent.
Vanlige spørsmål
Hvor stor bør bedriften være for å ta boligprosjekter?
Størrelsen betyr mindre enn evnen til å bære likviditeten og til å håndtere dokumentasjon og varslingsfrister. Start med et lite prosjekt hos en seriøs utbygger framfor et stort hos en du ikke kjenner, og bygg referanser derfra.
Kan vi kreve sikkerhet fra utbyggeren?
Entreprisestandardene har bestemmelser om sikkerhetsstillelse begge veier, og ved kontrakt med et prosjektselskap uten egenkapital er dette særlig relevant. Ta det opp i forhandlingen, ikke etter at den første fakturaen er forfalt.
Les videre
- Prosjektregnskap: slik fører du det og bruker det til styring — Prosjekter i denne størrelsen krever løpende prosjektregnskap.
- FDV-dokumentasjon: slik overleverer du en pakke som godkjennes — Sluttoppgjøret henger ofte på dokumentasjonsleveransen.
- Hvordan prises tilleggsarbeid? — Avklar før du utfører. Et tillegg som først vises på fakturaen, blir sjelden betalt uten kamp.
- Slik skriver du et tilbud som blir akseptert — Oppbygging av et tilbud som både selger jobben og tåler en diskusjon etterpå.
- Sentral godkjenning: slik søker elektroforetaket, og når det lønner seg — Frivillig ordning, men brukt som silingskriterium i anbud. Her er kravene og regnestykket.
- Prise seg inn i et nytt marked uten å ødelegge prisnivået — Lav inngangspris kan kjøpe en referanse — eller etablere et prisnivå du aldri kommer opp fra.
- HMS-dokumentasjon til byggherre: pakken som må ligge klar — Kravene kommer før kontrakten. Har du pakken klar, svarer du på en dag i stedet for to uker.