Hjemmel og kilde
Avhendingslova § 3-7 om manglende opplysninger, § 3-8 om uriktige opplysninger, § 3-9 om «som den er»-forbehold og § 4-19 om reklamasjon med femårsfrist.
Kravet går mot selger
Ved kjøp av brukt bolig er selgeren din avtalepart. Er det en mangel ved eiendommen — og udokumentert eller mangelfullt elektrisk arbeid kan være det — er det selgeren du reklamerer til.
Det gjelder også når feilen ble laget av en elektriker mange år før du kjøpte. Du har ikke noe avtaleforhold til ham, og han svarer overfor sin egen kunde, ikke overfor deg.
Opplysningene som ble gitt
Sentralt er hva selgeren opplyste om. Har han holdt tilbake opplysninger han kjente til og som du hadde grunn til å regne med å få, kan det være en mangel. Det samme gjelder uriktige opplysninger i salgsoppgaven eller egenerklæringen.
Det er derfor manglende samsvarserklæring bør opplyses ved salg. En selger som visste at det var gjort udokumentert arbeid og lot være å si det, står svakt.
- Hva sto i salgsoppgaven og egenerklæringen?
- Hva sa tilstandsrapporten om det elektriske?
- Fantes det dokumentasjon på arbeid som var gjort?
- Hva ble du fortalt på visning?
Fristene
Avhendingslova har en absolutt reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsen, i tillegg til kravet om å reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget forholdet.
Det gir deg ofte et lengre vindu enn et krav mot elektrikeren ville gitt, siden hans frist regnes fra da arbeidet ble avsluttet — kanskje flere år før du kjøpte boligen.
Kan kravet mot elektrikeren overdras?
Ja, men det må avtales. Selges en bolig kort tid etter at det er gjort omfattende elektrisk arbeid, er det verdt å avtale at eventuelle krav mot håndverkeren følger med til kjøper.
Uten en slik avtale kan du havne i den situasjonen at selger har kravet, men ikke feilen, mens du har feilen, men ikke kravet. Det er en unødvendig felle som løses med en setning i kontrakten.
Sikkerheten er uansett din
Uavhengig av hvem som til slutt betaler, er du eier av anlegget og ansvarlig for at det er i forsvarlig stand. Er det avdekket noe farlig, må det utbedres, og diskusjonen om økonomien tas parallelt.
En elkontroll kort tid etter kjøpet er derfor en fornuftig investering i eldre boliger. Den gir deg oversikt, den dokumenterer tilstanden tidlig, og den styrker et eventuelt krav mot selger fordi funnene er datert.
Vanlige spørsmål
Kan selger fraskrive seg ansvaret med «som den er»?
Ikke ved salg av bolig til forbruker. Avhendingslova tillater ikke lenger slike generelle forbehold i forbrukerkjøp av bolig.
Hjelper det at tilstandsrapporten nevnte det elektriske?
Ja, begge veier. Er forholdet beskrevet i rapporten, har du fått opplysningen. Er det ikke nevnt og selger visste om det, styrker det kravet ditt.
Kan jeg kreve at selger betaler en elkontroll?
Ikke uten videre. Men avdekker kontrollen en mangel selger svarer for, kan kostnaden ved å konstatere mangelen ofte kreves dekket som en del av tapet.
Les videre
- Hva gjør jeg når samsvarserklæringen mangler ved boligsalg? — Selgersiden av den samme situasjonen.
- Kan jeg reklamere på arbeid som ble gjort for fem år siden? — Fristene mot elektrikeren sammenlignet med mot selger.
- Hvem eier rapporten fra elkontrollen? — Elkontrollen som dokumentasjon i en boligsak.
- Hvem har ansvaret for anlegget etter at jobben er levert? — Eieren har driftsansvaret. Elektrikeren svarer for sitt utførte arbeid i reklamasjonstiden.
- Hvem betaler når nettselskapet krever utbedring? — Eieren betaler pålegget. Kravet mot den som gjorde feilen er en egen sak du må ta selv.