Hjemmel og kilde
Husleieloven, der bestemmelsene i stor grad kan fravikes ved avtale om leie av lokaler, plan- og bygningsloven om bruksendring, og byggteknisk forskrift om krav til arbeidslokaler.
Definer funksjonene før arealet
Lager med port i bakkeplan og plass til å kjøre inn er verdt mer enn dobbelt så mange kvadratmeter i andre etasje. Lasteplass under tak sparer tid hver eneste morgen. Et verksted trengs bare hvis dere faktisk bygger eller reparerer noe. Kontorplass må tåle det antallet som skal sitte der om tre år, ikke i dag.
Skriv ned funksjonene med et minimumskrav for hver, og bruk listen når du ser på lokaler. Uten den kjøper du kvadratmeter og oppdager at porten er for smal for bilen med stige på taket.
- Lager i bakkeplan med port bilen faktisk kommer inn i
- Lasteplass under tak, helst med lademulighet
- Verksted bare hvis dere bygger eller reparerer
- Kontorplass dimensjonert for om tre år
- Parkering til alle biler, også over natten
Det som er forhandlingsbart i en næringsleieavtale
I leie av lokaler kan partene i stor grad avtale seg bort fra husleielovens bestemmelser, og det betyr at avtalen er det som gjelder. Les den derfor grundig, og forhandle om mer enn leieprisen.
Leietid og opsjon på forlengelse, oppsigelsesadgang, hva som inngår i felleskostnader og hvordan de reguleres, ansvar for vedlikehold innvendig og utvendig, adgang til fremleie, og hvilke endringer dere kan gjøre i lokalet uten samtykke. Det siste er viktig for en elektrikerbedrift: dere trenger som regel å endre både strøm og innredning.
Fellene i felleskostnader og tilbakestilling
Felleskostnader oppgis ofte som et anslag per kvadratmeter og avregnes i etterkant. Be om historikken for de tre siste årene, og om en oversikt over hva de dekker. Uten det kan den reelle leien være vesentlig høyere enn den avtalte.
Tilbakestillingsplikt er den andre. En avtale som krever at lokalet leveres tilbake i opprinnelig stand, kan bety at dere må rive innredning og føre tilbake elektriske installasjoner ved fraflytting. Avtal hva som kan bli stående, og få det skriftlig før dere begynner å bygge.
Når kjøp er riktig
Kjøp av lokaler er en investering i eiendom, ikke i elektrofaget. Det binder betydelig kapital, det gir en gjeld som skal betjenes uansett hvordan året går, og det gjør bedriften mindre fleksibel hvis den vokser ut av lokalet eller skal flytte.
Det kan likevel være riktig når bedriften er stabil, når leienivået i området er høyt, og når eiendommen er egnet også for andre leietakere. Mange velger å eie eiendommen i et eget selskap som leier ut til driftsselskapet. Det gir en klarere ansvarsdeling og gjør et senere salg av driften enklere, men det er en struktur som må settes opp riktig fra start.
Kravene til selve lokalet
Skal dere bruke et lokale til noe annet enn det er godkjent for, kan det utløse søknad om bruksendring etter plan- og bygningsloven. Et lager som gjøres om til verksted med fast arbeidsplass, er et typisk eksempel.
Arbeidslokaler har dessuten krav til lys, ventilasjon, rømningsveier og sanitærforhold. Sjekk dette før du signerer, ikke etterpå. Det er også verdt å gjøre en gjennomgang av det elektriske anlegget i lokalet med samme grundighet du ville brukt hos en kunde, siden dere skal jobbe der hver dag.
Vanlige spørsmål
Hvor mye lager trenger en elektrikerbedrift?
Mindre enn de fleste tror, hvis sortimentet er styrt og bilene fylles systematisk. Et stort lager fylles alltid opp, og det som ligger der er kapital som ikke arbeider.
Bør vi eie lokalet i eget selskap?
Det er vanlig, og det gir tydelig skille mellom eiendom og drift. Strukturen har skattemessige og selskapsrettslige sider som bør avklares med regnskapsfører før den settes opp.
Hvor lang leietid bør vi binde oss til?
Lang nok til at utleier gir gode betingelser, kort nok til at dere kan flytte hvis dere vokser. Tre til fem år med opsjon på forlengelse er en vanlig balanse for en bedrift i vekst.
Les videre
- Sentrallager i elektrikerbedriften: sortiment, plassering og påfyll — Lagerbehovet er det som styrer hvilket lokale dere trenger.
- Vokse fra én til fem servicebiler: tersklene og det som ryker — Lokalebehovet endrer seg med antall biler og folk.
- Investeringsbudsjett for elektrikerbedriften: hva, når og med hvilke penger — Kjøp av lokaler er den største posten en investeringsplan kan inneholde.
- Forsikring for elektrikerbedriften: slik dekker du de reelle risikoene — Dekningene bedriften trenger, og hullene som oppdages først i en skade.